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    广州新规:每套房只能买一个车位(201911)

    2019-11-03 13:30:30

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    小区停车位归谁所有?收费标准又由谁来决定?自从2015年8月,广东住宅小区停车价格不再实施政府指导价后,天价停车费、天价停车位的现象屡屡在爆发。
    而在日前,广州市住建局印发的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》(以下简称《办法》)“一锤定音”,明确规定不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。据悉,该《办法》是广州首份专门针对房地产项目车位的行政文件,之前发布过的《广州市停车场条例》则是针对所有停车场的政策法规。
    记者采访了解到,目前广州市中心小区的车位价格普遍在50万左右,最贵的接近百万一个。而近年来开发商不断提高租金“逼”业主买天价车位,究其原因,随着房企资金压力增大,每月一千多元的租金远远满足不了房企资金回笼成本的需求。
    记者注意到,《办法》第三条即规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。房地产开发项目建设单位出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库前,须经初始登记确认权属。尚未出售的车库、车位建设单位则应当予以出租,出租前还须依法完成规划验收,不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。
    如果要出租车位、车库,则应当首先出租给本建筑区划内业主和物业使用人;在满足本建筑区划内业主、物业使用人需要后,建设单位可将车位、车库出租给本建筑区划内业主、物业使用人以外的单位或个人,但租赁合同期限不得超过六个月。
    实际上,记者查阅资料发现,以上规定延续了原市国土房管局和市交委在2008年联合发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》(以下称原《规定》),新旧政策一脉相承。
    车位出售方面,根据原《规定》,建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。而《办法》同样明确了“一户一位”的原则,且进一步规定,车库数量无法满足本项目业主需要的,开发企业应采取竞标、摇珠等公开竞争方式出售、出租。
    不过,当车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数,在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下,建设单位方可将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或两个以上车位或车库的业主,及本建筑区划内业主以外的单位或个人。建设单位需结业或注销,仍有车位、车库未售出的,可将剩余车位整体转让。
    为保障业主的知情权,《办法》规定建设单位销售商品房时,应当将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库规划配建数量、位置、租售方式、机动车停放服务收费标准和售价在商品房销售方案中明确,并在销售现场予以公示。
    在出租或出售车位、车库前还应制定专门的租售方案。车位租售方案和拟出租、出售车位、车库的产权证明文件应在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示,公示期不少于30天。租售方案及现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案
    (一)车位、车库分布位置、数量、面积情况(包括规划和测绘平面示意图)。建筑区划内存在住宅、商业、办公等不同功能用途房屋的,应一并公示各功能用途房屋的车位分配情况(数量、分布等)及规划配比依据。
    (二)如拟出租或出售的车位在人防工程范围内,还应当明示人民防空工程的范围及车位安置情况,并注明使用注意事项。
    (五)采取何种监督方式保证租售过程公开、公平、公正。车位、车库数量无法满足本项目业主需要的,开发企业应采取竞标、摇珠等公开竞争方式出售、出租。
    今年2月份,番禺某大型小区业主收到开发商发出的通知,自2019年3月1日起,楼盘的停车位月租金涨到1000元/个,子母车位调整为1600元/个。在此之前,这里的月保费是500元/月(其中包括100元的管理费),相当于小区停车费一夜翻一番。业主投诉称,开发商就是想通过涨租来变相强迫业主买车位,但车位的出售价也是天价,一般人哪买得起!据悉,该楼盘推出的车位价格超过60万元。比周边楼盘车位价格高出两三倍。
    无独有偶,今年三月份,广州天河星作不少校区业主家中的阳台挂出“天价车位90万,月保2000”、“3块2物业藐视,90W车位称霸”、“车位巨贵”等横幅。据悉,小区不少车位价格都是将近90万。
    随着市中心入住率越来越高,车位和居住人口的不平衡,导致了近年来车位价格一路飙升??硕鹗菹允?,2018年1月至2019年4月期间,广州共卖出65618个车位,一个车位总价约为17.72万元,成交均价约为13430元/㎡。其中,成交车位套数最多的为番禺区,其次是黄埔区、增城区。三区成交套数皆达到了1万套以上。成交均价最高区域前三名分别为越秀、海珠、荔湾。成交均价最高达3.6万元/㎡。作为楼市成交后起之秀的南沙,车位的交易量就稍显不足,成交套数约为8399套,成交均价为8746元/㎡。
    全市车位销售价格前三甲分别为东风广场、汇悦台、珠江璟园。成交第一位的东风广场,小区车位成交均价达8万元/㎡,成交面积为135.37平方米,成交套数为11套。折合每个车位约为98.8万元/个!排名第二的则是汇悦台,成交有145个,折合车位价约为93.3万元/个。
    日前记者走访广州多个小区了解到,在市中心不少小区车位都超过40万,老三区车位平均价格更是接近七八十万。近郊的一些楼盘随着业主入住人数增加,车位也超过20万。逸景翠园是一个开发了十几年的小区,根据周边二手中介人员透露,目前业主放出的二手车位价格为50万左右,少数子母车位的价格约为70万元。
    地产专家邓浩志表示,老城区车位紧张,而且趋势永远紧张。这是历史问题决定的,现在新区的规划都有大量地下车位,所以新区、郊区是不会缺车位的。而老区是老旧规划,估计不足且已经成型,基本没有调整的空间,所以随着城市汽车量的增加,老区车位供不应求只会越来越严重。
    根据《管理办法》,业主每购买一套房屋,只能相应购买一个车位或车库,在保证业主可购买或租用一个车位或车库的前提下,才能将剩余车位、车库出售给需要购买两个或两个以上车位或车库的业主。有业主表示,如今家里有两台车的现象越来越多,如果规定一户只能买一个车位,另外一辆车停哪里?
    住在珠江御景湾的业主张小姐表示,小区车位目前是1:1的比例配置,也就是一户一个车位,但是因为离市中心相对较远,几乎所有业主家里都有一辆车,有相当一部分业主买了两台车。如果政策实行,有两台车的业主该怎么办?
    专业人士表示,从目前楼盘建造车位的配比来看,人车的配比是1:1或者1:1.2,暂时还达不到1:2的比例(部分别墅项目除外),也就是说,不可能所有小区都能满足一家两台车的停放要求。如果有条件的小区,可以规划地下双层机械车位。
    据记者了解到,过去由于开发商建造成为成本高,加上入住人口不多,所以一些市中心的车位有价无市??⑸坛钟邪倮锤龀滴恢荒苊扛鲈率杖∫坏阕饨?。而随着市中心人口的密集,开发商希望尽快将手上的车位销售变现。
    越秀区一开发商负责人向记者透露,十几年前在开发老城区一个项目时,当时车位的价格12万元,买的人少之又少。因为周边有几个空地,业主可以免费停车,车位卖了几年都卖不出去。后来周边楼盘逐渐增多,去年小区车位50万元,一星期就销售一空。
    而开发商近年来为何又着急将车位卖出呢?地产专家邓浩志给记者算了一笔账,以海珠区某中心地段的小区为例,该小区车位售价50万元,而租金1200元/月,算下来一年的租金才1万多元,回报率只有2%左右。而开发商开发融资成本平均在6%-7%左右?!俺滴坏某鲎饣乇驶贡炔簧峡⑸滔蛞写畹睦?,而车位销售可以在短期内给开发商带来较大金额的汇款?!?br /> 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,《办法》体现了对于车位规划和管理的导向。明确业主每购买一套房屋,只能认购一个车位,说明广州实际上也在积极落实车位限购的做法。类似车位限购,也说明过去存在车位炒作的现象,这体现了当前广州市场稳定车位价格、维护业主购车位权益等导向。
    此外,新政还很强调车位出租的概念,比如说政策明确不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务等,这其实也是为了积极增加停车位的使用面积,进而解决更多的停车问题。对于相关房企和物业管理部门是有极大的约束,也防范各类车位租赁和出售方面的纠纷。
    而地产专家邓浩志则表示,新政虽与时俱进,但执行有难度。目前,楼盘通常有很多做法让租户和临停非常难受,较为常见的做法是:1、部分没有卖的车位也随便挂上一个车牌号,说已经出租了,使得车位看起来很紧张。2、在入停车闸口只给极少量停车卡,明明有空车位也进入不了,给临停制造麻烦。
    邓浩志说,这些弄虚作假表面上没有违反规定,但投诉无门,取证困难,所以很多楼盘普遍在使用。监管部门除非强化监管并且加大对违规的出发力度,否则新规几乎对实际产生不了什么影响。
    严跃进还提到,在车位转让方面,政策规定了小区业主优先购买待转让车位的内容,这也是为了优先保障车位的管理和使用。当然建议后续对于车位的转让价格等也设定一些限价政策,防范部分房东炒作车位的现象。
    5月17日,广州市发改委在回复市人大代表梁丽珍提出的《关于加强政府干预限制高价售卖车位的建议》(第20192017号)时表示,广州自2008年开始对房地产开发项目规划配建车位、车库租售规则进行规范。
    根据《中华人民共和国价格法》规定,国家实行主要由市场形成价格的机制。大多数商品和服务价格实行市场调节价,极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。实行政府指导价或者政府定价的商品和服务价格主要包括:与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格、资源稀缺的少数商品价格、自然垄断经营的商品价格、重要的公用事业价格、重要的公益性服务价格等。
    根据《广东省定价目录(2018年版》规定,停车位销售价格不属于政府定价和政府指导价项目,属于市场调节价。因此政府部门不能直接制定停车位的销售价格或者对其实行最高限价。
    近年停车位价格高涨问题,供需失衡是主要原因,此外也与2015年放开住宅停车场收费后的停车费上涨影响有关。为促进停车设施建设,促进新增泊位供给,提高停车资源配置效率,规范收费行为和维护正常价格秩序,广州市目前正在制定相关政策、规则,进一步加强停车收费管理。
    一方面规范停车场经营者价格行为,研究制定广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则。目前,该规则正在征求各相关单位意见。另一方面,根据《广州市停车场条例》有关规定,制定城市道路泊位使用费收费标准。目前,市发改委已同市财政局、交通运输局,已草拟广州市中心六区城市道路临时泊位使用费收费标准方案。

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